为加快保障性安居工程建设，合理引导住房消费，逐步解决居民住房问题，3月30日，南宁市公布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），确定了新建住房价格控制目标。除此之外，《通知》在保障性住房建设方面有何具体目标，在房地产市场调控上有何具体措施，业内人士对房价调控目标有什么看法？针对这些读者关注的问题记者进行了采访。
新建住房价格控制目标出台
《通知》看点：
控制新建住房价格增幅。合理确定新建住房价格控制目标。2011年，南宁市新建住房价格增幅力争控制与当年人均可支配收入增幅相适应，不高于当年南宁市地区生产总值增幅。
解读：
有关部门透露，2010年，南宁市城镇居民人均可支配收入18032元；2011年，南宁市经济社会发展的主要预期目标是生产总值（即GDP）增长11%，城镇居民人均可支配收入增长12%。
按照国务院的要求，各地在确定本地区年度新建住房价格控制目标时，应结合“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，并在一季度内向社会公布当地房价调控目标。一季度已近尾声，随着上海、北京、广州和深圳等一线城市纷纷掀开“底牌”，南宁市也赶在“大限”临近之时出台年度房价调控目标。
记者了解到，在此前全国已有40多个城市公布了房价控制目标，但因这一目标普遍与GDP的增长目标或居民人均可支配收入目标挂钩，而被普遍质疑为“涨价令”。
为何被质疑为“涨价令”？因为很多地方只根据了“当地经济发展目标”和“人均可支配收入增长速度”两个指标，而忽视了“居民住房支付能力”这个与市民密切相关的指标，南宁市也不例外。
广西大学土木建筑工程学院副教授李伟业认为，南宁市像有些一线城市一样，在制定住房价格控制目标时，忽视了“居民住房支付能力”这个指标，这是不对的。因为事实上，不管在哪个城市，目前的房价已经让很多人承受不起。况且GDP和人均可支配收入两个指标本来就很有争议，以此作为依据有些“不靠谱”。
业内也有人这么解释：政府提出加大保障性住房建设力度、扩大住房保障覆盖面，提高居民保障水平，确保住房保障公平公正，这都是提高居民支付能力的关键环节。GDP和可支配收入增长是现成的量化指标，而居民住房支付能力不好衡量，需要建立一个衡量标准体系，但现阶段暂时还做不到。
记者从有关部门获悉，2009年南宁市商品房平均售价为每平方米4557元，2010年为每平方米5144元，同比增长12.88%。如果按照《通知》所说的“新建住房价格增幅力争控制与当年人均可支配收入增幅相适应”，那么2011年的房价增幅与去年相差不多，如果房价上涨12%，依此算出，2011年商品房平均售价在每平方米5760元左右。以一套100平方米的住房为例，购房者必须多付出6.16万元的房款，而他的可支配收入只增加了2164元（18032×0.12）。由此可见，两者的增幅相差不多，结果却相差很远。
业内人士李先生认为，就去年而言，商品房平均售价为每平方米5144元的数字，好像与楼市表现出来的房价有很大的差距，这是因为有为数不少的经济适用住房的价格被摊入其中。而经济适用住房的价格每平方米在2300元左右，且每年上涨的幅度非常少，如果将此项剔除，那么商品房平均售价将是另一个数字，计算房价的基数更大。
不过，也有人对此增幅表示了赞同的观点。南宁龙邦源房产投资公司总经理张飚认为，去年南宁市的GDP比上年增长14.2%，为了让房价不涨得太快，《通知》用了“不高于”的表述，换言之，就是要让房价的上涨速度不能超过本地经济的发展，这个定调是合理的，并不过分。未来5年国家对广西的投资非常大，广西的经济将驶入快车道，经济往前走了，房价自然也会跟着走。
房地产市场监控力求“全方位”
《通知》看点：
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。对开发企业存在土地闲置、擅自改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售、哄抬房价等违规行为，经住房、规划、国土、城乡建设等部门认定后，禁止该企业及其控股股东参与土地竞买活动。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及金融机构的资信证明。
解读：
南宁市在房地产市场调控上有何具体措施？张飚说：“从《通知》不难看出，政府的触角伸到了有关房地产市场的贷款、拿地、售价、信息披露等各个方面，并从开发商、银行、购房者等全面介入，说明南宁市政府铁了心在认真落实房地产市场调控措施。”他认为，其中最突出的一点是“加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查”，这是比较严格的一点，也是以前没有过的，表明了政府对开发商拿地的监控。它对开发商的影响是很大的。
据悉，在以前，一些实力不够的中小开发企业拼了老命拿下一块地，后续资金跟不上，就将预售款作为滚动资金用于楼盘的建设中，一旦有个风吹草动，极容易形成“烂尾楼”，最终受害的是购房者。现在政府在拿地上设定了条件，即使手里有钱想拿地，不符合条件是拿不到的。还有，必须说清楚钱是哪里来的，这就杜绝了那些来源于银行贷款、股东借款、转贷和募集的资金，甚至可有效地挡住国外热钱的进入。
“严格住房用地供应管理”也是亮点之一。《通知》规定，南宁市今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量。根据实际情况，以“限房价、竞地价”的方式增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应量，缓解居民自住性首次购房需求的压力。一家房地产公司的销售总监说：“这意味着，那些让很多人望而却步的高价房建设数量在减少，而面向中等收入家庭房源将陆续面世，并且数量逐渐增多。”
今年新建保障性住房3万多套
《通知》看点：
加快建设，确保保障性住房供应。“十二五”期间，全市建设保障性住房不低于11.6万套。2011年度南宁市保障性安居工程新开工建设总量为30020套，其中公共租赁住房10000套，廉租住房9000套，经济适用住房2820套，限价商品住房4700套，棚户区改造新建住房3500套。
认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的要求，其中，廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价普通商品房、棚户区改造以及危旧房改房改造建设用地不低于住房建设用地供应总量的30%。
解读：
对于那些中低收入人群来说，《通知》里面显示的利好消息，是近几年南宁市将加大保障性住房建设和管理力度，优先供地，确保保障性住房建设用地供应量；加大投入，确保保障性住房建设资金；抓好配建，多方筹集保障性住房房源；应保尽保，逐步扩大住房保障覆盖面等内容。
今年要建3万多套保障性住房算不算多？张飚认为，这个数字只还是一个开始，南宁市房地产市场发展这么多年，在保障性住房建设方面虽然有一定的成绩，但总的说来还是欠账的，如果要问这么多套房子够不够用，按照目前每家3.4人的平均人数来算，3万多套住房可以解决10万市民的住房困难问题，综合各方因素考虑，这已是政府比较尽力的一个数字。
“如果每年都能保证这个数字甚至有所递增的话，那么若干年之后，南宁市的绝大多数中低收入住房困难家庭都会能够实现‘居者有其屋’的梦想了。有意思的是，这个数字很具体，连20套的零头都没漏掉，说明政府对这么多的保障住房的建设是有把握的，能做得到的。”张飚说。
李伟业认为，加大保障住房的建设力度、改善供应关系，有望使房价回落。但在《通知》中的表述为“保障性安居工程新开工建设总量为30020套”，并没有看到今年竣工多少套、交付使用多少套的提法。他说：“有时为了应付中央政策，保障性住房开工了，但在建设中资金迟迟不到位，使得竣工和交付使用遥遥无期。因此应该建立问责制度，如在多少时间内完不成，有关领导和部门必须要负责。”
《通知》也有一些人不愿意看到的信息，那就是“加快建立南宁市个人住房信息系统”。一位不愿意透露姓名的业内人士说，信息联网对政府来说非常重要，对购房者个人来说，则是“秘密藏不住了”。
在以前，某人在全国有多少套房，只有他本人心中有数，其他人不知道，政府更不知道。《通知》提到，南宁市“9月底前将完成与住建部联网，并逐步实现住房信息与国土、公安、民政、金融、税务等部门信息合作共享，形成部门联动机制和监管合力”。这就意味着，政府将对房地产市场进行全面控制，同时对属于个人财产——房屋的控制更加严格，购房者在政府面前毫无隐私可言，你有多少套房，这些房屋分别在什么城市，不单在房产部门查得到，在国土、公安、民政、金融、税务等部门都会“鼠标一点、全都看到”。
