良庆区“那黄模式”破解回建安置困局

　　

　　

　　

　　

　　

　　编者按：

　　良庆区作为五象新区开发建设“主战场”，是南宁市征地拆迁量最大、任务最艰巨的县区，需安置失地农民约6.3万人，目前，急需安置的失地农民就有4.7万人。前几年，由于受失地农民回建安置问题的困扰，良庆区征地拆迁推进工作一度举步维艰。为破解这一难题，2014年起，良庆区在认真调查研究、分析论证，并在充分尊重失地农民意愿的基础上，以那黄村农民安置小区为试点，创新思路、积极探索，走出了一条村集体经济组织主导、政府监督、市场化运作的回建安置“那黄模式”。这一模式符合农民利益，有力地促进了回建安置工作的开展。

　　2014年以来，良庆区主动作为、迎难而上，着力破解被征地拆迁农民安置问题，努力让被征地拆迁农民满意，逐渐摸索形成了那黄回建安置模式，有效地推动了五象新区征地拆迁工作和重大项目落地，回建安置工作取得显著成效。

　　良庆区党委书记李兵说，破解失地农民安置滞后问题，要遵循发展为人民，发展靠人民，发展成果由人民共享的思路，探索出更有效的安置模式，充分尊重群众意愿，充分理解失地农民所忧、所虑、所需、所盼，让失地农民在五象新区开发建设中有更多的获得感。

　　4.7万拆迁户需安置

　　据统计，2006年以来，五象新区核心区开发建设累计征用良庆区土地面积9.46万亩，房屋拆迁量401.57万平方米，涉及良庆社区、玉洞村、新村村、那黄村、平乐村、那平村、坛泽村、渌绕村、新兰村、新团村等10个行政村(社区)。

　　目前，良庆五象新区地块急需安置被征地拆迁农民4.7万人，已规划预留安置用地5677亩，还需要预留安置用地315亩。自2013年以来，良庆区通过公开“招拍挂”共出让29宗安置用地，出让用地面积约2082亩，可集中安置2.7万人。

　　截至2015年，良庆区建成并交付使用安置小区1个，即五象新区1号安置小区，建成安置房1876套，已安排入住被征地拆迁农民1740人;准备交付使用安置用地11个，建成安置房共计2556套，可安置0.5万人。

　　回建安置是惠民生、保稳定的一项重要工作。良庆区区长谷明佳表示，今年城区将继续加大回建安置项目建设力度，开工建设安置项目18个，为五象新区开发建设创造良好条件。“这些项目可以安置2.2万人，另外我们还将出让总面积达770多亩的12宗安置项目用地，设法再解决1.2万人的安置问题。”谷明佳说。

　　探索新型安置模式

　　“前些年，我们的回建安置工作一度处于停滞不前的状态，群众对回建房建设主导模式意见很难统一。”良庆区政府党组成员许坚元坦言，8年时间的“摸石头过河”其中有着太多的辛酸和不易。“五象新区是高标准规划建设的新区，过去城中村建设拆迁安置的老路显然不符合新区建设的要求。但是安置问题解决不了，发展用地也难实现。”许坚元说。

　　因为安置工作较为滞后，被征地拆迁农民的生存和发展问题日益凸显。为加快推进征地拆迁安置工作，良庆区党委、政府认真分析研究近年来征地拆迁安置工作，进行了积极探索，采取分步推进的工作方式，下大力气拿下这块“硬骨头”。

　　“我们在充分尊重农民意愿的基础上，逐渐探索出一条集约节约型的新型安置路子。”许坚元口中的“新路子”，即统一规划安置标准，利用产业用地、安置用地(捆绑)合并规划建设公寓房安置小区，对农民产业实行实物补助。

　　针对农民以“占天占地”形式进行安置补偿的诉求，良庆区积极引导农民更新观念，按照持续收益、长期保障的原则，想方设法规划农民进入“有住、有租、有铺”的安置小区居民生活。

　　“那黄模式”试水运行

　　良庆区在广泛征求群众意见后，解放思想、开拓创新，决定采取 “两条腿走路”的办法，由拆迁农民自主选择征地拆迁安置模式。一是采取政府主导的市场化运作模式，利用社会资金参与建设;二是实行村集体经济组织主导、政府监督的市场化运作模式，根据回建项目的实际情况采取更适合的运作模式。

　　第二种运作模式是良庆区根据被征地拆迁农民安置实际情况，结合南宁相关政策精神，以那黄村农民安置小区为试点，闯出的一条符合农民群众利益的路子，即“那黄模式”。村集体经济组织在符合法规和政策的前提下，可与开发单位协商产业开发条件。安置项目用地按照市场价进行评估，公开“招拍挂”确定竞得人。由村集体经济组织、良庆区政府与项目竞得人共同商定回建安置物业的明细条件与价款、建设时限、物业管理等。

　　“那黄模式”把土地“话事权”还给了农民，让农民以“主人翁”的身份与开发商“谈条件”，回建安置工作很快取得重大突破，由之前的“政府要我做”转变为“农民我要做”，充分调动了被征地农民参与开发建设的积极性和主动性，收到良好成效。

　　失地农民变公司股东

　　良庆镇那黄村位于五象新区核心区关键位置，新区的快速建设发展打破了这个城郊山村的平静。

　　2014年6月30日，那黄村伏花坡第一、第二生产队的村民有了新的身份——南宁市伏花资产管理有限公司股东。“这是属于我们自己的农民公司，也是良庆第一个农民自主成立的安置产业公司，以后我们将自行管理村集体经济产生的收益。”韦清星由过去的“生产队长”变成了“公司董事长”，显得颇为兴奋，并对未来充满信心。

　　他告诉记者，经三分之二以上被征地拆迁农民认可就能成立农村经济组织资产管理公司，被征地拆迁农民以25平方米的产业商铺入股，人人都可以是股东。

　　同年10月，在政府相关部门的指导下，伏花公司按照村民自主招商建设的模式，委托中介机构，面向社会公开招商，确定光明地产作为合作开发单位。这是五象新区首个由农民自主招商的回建安置项目，在回建安置工作中发挥了示范作用。

　　很快，6000多人的那黄村先后成立了5家农民安置产业公司，这些公司以自然坡、生产队、宗族维系，拆迁户可以自由组合、自愿参加。现如今那黄村征地拆迁签约率达到90%，失地农民纷纷参与到回建安置的建设中来。

　　良庆社区、新村村、坛泽村等其他村和社区也纷纷效仿，成立农民安置产业公司，采取“那黄模式”开发建设。

　　“那黄模式”迅速推广

　　“那黄模式”的优越性使得这一模式一经推出就得到了迅速推广，相较于政府主导的市场化运作模式，这一模式更受群众的青睐。

　　政府主导的市场化运作模式由政府主导招商，被征地拆迁农民没有参与权，配合安置工作的积极性不高。在这一模式下，拆迁户按1800元/平方米价格可申请购买60平方米的安置住宅，并免费享受人均25平方米的产业用房。目前，良庆区采用该模式实质性动工建设的安置点有5个，准备交付使用，可安置5000人。

　　这种模式的优点是建设工期有保证，可以实现尽早入住。但由于要支付108000元/人(1800元/平方米×60平方米)的回建住宅购房款，不少拆迁户不愿交钱“上楼”。另外，经营经验的缺乏，农户的产业商铺经营承担较大风险。

　　“那黄模式”由村集体经济组织主导，将住宅安置用地和产业安置用地合并综合开发，由村集体经济组织委托中介机构，商定合作条件，通过合法程序确定合作开发商。开发单位取得项目用地后，可以按核定的比例同步开发建设回建安置房和商品房。

　　这一模式下，被征地拆迁农民可以获得60平方米的安置住宅、25平方米产业用房(包括产业商铺、物业商铺及公益性用房)及相应停车位;其须向政府缴纳的安置房购房款(108000元/人)由开发商全额代为支付;产业商铺也通过返租的形式，由开发商统一经营，被安置农民每年每人可以获得生活补助费。失地农民不仅不用花一分钱，还享受到了“真金白银”的实惠。

　　还权于民 让利于民

　　“那黄模式”真正还权于民，政府不再大包大揽，被征地拆迁农民成为回建安置的主体。

　　“具体的招商引资洽谈合作事宜都由产业公司自行决定，可以更好地表达拆迁户的诉求和维护他们的利益。”许坚元说，政府更多的承担起监督者和服务者的身份，确保安置项目按法律法规和政策进行，全面服务被征地拆迁农民。

　　在安置过程中，安置方法也更尊重群众意愿。被征地拆迁农民按人均60平方米住宅进行安置，家内人口较多拆迁户可拥有多套住房，如一户5口之家可将300平方米的安置面积进行支配，根据自身需求组合选择120平方米、90平方米、60平方米3种房型，实现有住有租。

　　“经测算回建安置项目利润相较其他房地产项目要低很多，但我们非常看好五象新区未来的发展空间，最大限度地让利于民。”光明地产南宁分公司总经理李成伟是那黄回建安置项目的“操盘手”。他表示，在项目建设过程中会优先建设回建安置房，让被征地拆迁农户尽早入住。

　　李成伟说，公寓房小区不仅提升了居住档次，而且也会向被拆迁农民提供安保、绿化、环卫等岗位，帮助他们实现就业，让他们以产业工人的身份重新融入社会。

　　“洗脚上楼”乐业安居

　　“过去农民总是担心失去土地后的生计问题，以后成熟的商业业态可以帮助农民坐收红利，也能创造更多的就业机会。”李成伟认为，根据那黄“量身定制”的大规模商业住宅综合体，蕴藏着无限商机和财富。

　　根据协议，那黄回建安置项目产业商铺由光明地产统一经营，开工后5年起每年支付农民生活补助费1万元/人·年，第十年至第二十年逐年递增。20年后，农民产业经营公司可自行运营。

　　失地农民“洗脚上楼”变成了城市居民，生产经营模式由过去的耕田种地变成了“开门”搞产业。为了让失地农户尽快进入角色，良庆区和开发建设单位还对产业公司进行了专业的辅导和培训，帮助其在今后可以独立开展物业管理和正常的经营活动。

　　为让失地农民“老有所养”，被征地拆迁农民按规定办理参加社会养老保险手续后，达到退休年龄的，按国家职工基本养老退休待遇标准予以保障，解决了失地农民的后顾之忧。

　　3月10日，那黄村8号地块机声隆隆，2015年年底这个安置地块开工建设，挂起了项目竣工倒计时牌。“看着这热火朝天的建设场景，我们心里也高兴，希望2018年的春节可以在新家过!”那黄村村民黄朝政道出了大家的心声。

　　实现“三赢” 一举五得

　　“那黄模式”不突破现行政策，不增加财政负担，村集体招进有实力开发商开发建设安置用地，开发商带动和帮助群众保障生计问题，引领村民后续生活保障，使群众利益最大化，有效地开创了政府减负、农民受惠的“双赢”局面。同时，“那黄模式”的推行也收到了“一举五得”的良好效益。

　　一是群众得权益。“那黄模式”充分尊重失地农民意愿，充分发扬民主，充分调动群众积极性，既维护了失地农民的权益，又有效解决了失地农民的后顾之忧，使被安置农民实现了补偿利益最大化，受到群众的积极响应和欢迎。

　　二是企业得项目。“那黄模式”采取市场化运作模式开发建设，通过公开招标方式确定合作单位，企业充分考虑自身实力和开发成本广泛参与，并通过挂牌出让取得开发权利，实现了公开、公平、公正。

　　三是社会得稳定。“那黄模式”引入社会资金参与合作开发建设，由村集体经济组织主导和全程参与项目开发建设，群众能够主动掌握项目建设进度，增强了对安置项目建设信心，虽然住上新房还需1至2年的建设期，但群众约定在手，非常安心，全力支持配合政府工作，有利于社会稳定，为五象新区征拆和建设赢得了宝贵的时间。

　　四是新区得发展。“那黄模式”采取集约用地方式开发建设，符合新区发展规划和土地开发利用规定;而且，安置小区的建设规模、设计水平、楼盘形象、宜居环境都得到统一保证，确保了新区建设的一流品质。

　　五是政府得声誉。“那黄模式”以群众满意不满意、高不高兴为立足点，很好地发扬了民主，充分调动了群众的积极性，而政府坚持有所为有所不为，专心做好监管服务，也提高了政府在群众中的公信力，为政府赢得了良好声誉。

　　目前，“那黄模式”正以良好的效益得到良庆区90%以上失地农民的积极响应和支持，辖区内采取该模式的那黄、新村、平乐、坛泽等村坡涉及被拆迁人口达3.34万人的回建安置工作正稳步推进。仅2015年，城区正式签约并实质性动工建设的安置点就达18个，可集中安置达2.2万人，安置工作取得了重大突破。近两年，良庆区失地农民没有因为安置问题出现进京上访、群体性上访现象。

　　截至目前，良庆区已累计完成征地面积近9.5万亩，拆迁面积401.57万平方米。其中2014年推行“那黄模式”以来，完成征地面积2.56万亩，拆迁面积133.1万平方米，连续两年全面完成市政府下达目标任务，为五象新区加快发展、重大项目开发建设提供了用地保障。