对我区公积金贷款支持保障性住房建设的观察

　　2001-2013年广西保障性住房建设情况 制表/何冬玲

 

　　2月9日，一笔900万元的资金转到了柳州市银海小区五、六期经济适用住房施工方的账户上。作为施工方广西建工集团四建银海小区项目现场负责人，肖万寅虽然还在湖南老家过春节，却已喜上眉梢，早早盘算着这900万元怎么用了：“开年后还有2万多方混凝土待浇筑，要购买300多吨钢材，还要按时给民工工资……”

　　银海小区位于柳州市市航一路，是柳州市的经济适用住房小区，总建筑面积约30万平方米，将分期建设45栋、约2800套住宅。目前，前四期已销售完毕，第五、六期5栋住宅楼已全部封顶。按计划，这5栋楼今年将交付使用，届时，可为柳州市中低收入人群提供住房509套。

　　2012年初，柳州市经济实用住房发展中心主任蒋玮还在为这个项目的资金发愁。2012年9月，南宁、柳州、百色3个城市获住房城乡建设部等多部委联合批准成为全国利用住房公积金贷款的第二批试点城市，也是广西首批入围试点名单的城市，3个市共5个项目成为试点范围，贷款额度4.42亿元。

　　“正是由于申请到了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设，银海小区五六期的五栋楼房才得以顺利开工建设。”蒋玮说。

　　1 保障性住房渴望资金 3城市试点获“输血”

　　为解决低收入人群的住房问题，2010年起，广西加大了保障性住房建设力度。数字显示，2001年至2009年间，广西每年开工建设的保障性住房基本在1万到3万套左右，而到2010年则升至12万套，2011年甚至开工建设了31.95万套，随后的两年也分别开工建设了25.93万套、15.13万套。

　　保障房建设大量上马，急需资金支持，但广西的财力显然不够。

　　“2011年全区保障性住房的建设共需要资金约279.3亿元，而各级财政补助的资金还占不到所需资金的20%。”自治区住房城乡建设厅相关负责人说，“建设资金急需从其他渠道筹集。”

　　可是，拿什么资金撑起保障房建设呢公积金贷款此时进入众人视线。

　　早在2009年之时，国家就公布了第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的名单，全国共28个城市先行试点。广西虽然没有城市入围第一批试点，但却始终密切关注试点城市情况。

　　“广西利用住房公积金贷款支持保障性住房建设，并非不可行。”2011年自治区住房城乡建设厅相关负责人就如此表态。

　　据介绍，受房地产市场宏观调控的影响，从2011年开始，广西住房公积金个人住房贷款发放持续下滑，住房公积金使用率逐月降低。据统计，2011年全区前4个月贷款发放额比2010年同期下降12%，部分城市下降幅度达到60%。

　　从全区来看，大量住房公积金资金结余。当年的数据显示，截至2011年底，广西累计归集住房公积金861亿元，归集余额437.2亿元，但2011年发放住房贷款67.89亿元、3.6万户，发放额同比减少4.6亿元，年末贷款余额272.62亿元。

　　“住房公积金贷款量的减少，一方面削弱了住房公积金支持职工购建住房的功能，另一方面也影响住房公积金的保值增值，不利于住房公积金制度的健康发展。”广西住房城乡建设厅住房公积金监管处有关负责人表示。

　　对照全国第一批试点城市的要求，广西住房城乡建设厅调研发现，南宁、柳州、桂林、百色4个城市符合试点条件。而这几个城市，恰好是保障性住房建设“大户”，对资金的需求量相对较大。

　　2012年，获知国家将开展第二轮试点的消息后，广西住房城乡建设厅提前与符合试点条件的城市对接。经考察和申报，南宁、柳州、百色3个城市成功入围全国第2批试点名单。3个城市申请到贷款额度4.42亿元，按2000元/平方米、每套60平方计算，将可建设保障房约4000套。

　　2 额度低、有抵押 多重设防保安全

　　去年，全国多地出现公积金额度紧张，引发公众关注。那么广西的公积金援建保障性住房，是否会影响公积金的正常提取和使用

　　南宁住房公积金管理中心副主任李艳介绍说，国家批准南宁使用的贷款规模是控制在5亿元，而南宁市目前只有一个经济适用住房项目获批准成为试点项目，贷款额度为2亿元，仅仅占到沉淀资金的3.5%，完全不会影响其他职工正常提取和使用住房公积金。

　　柳州市住房公积金管理中心副主任高为恒坦言，柳州参与试点的一个重要原则就是必须保证不影响职工的正常使用。

　　根据国家2009年出台的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，试点城市可在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款、按上年末住房公积金余额的规定比例留足备付准备金的前提下，将30%以内的住房公积金结余资金，用于发放项目贷款。

　　资金贷出去了，如何确保其安全

　　在住房城乡建设部的设计中，每个试点项目确定一家受委托银行，设立一个项目贷款资金监管账户，实行专款专用，部省两级住房城乡建设部门通过运行监管系统对试点项目贷款业务进行全程监管。此外，住房公积金督察员将重点对试点城市住房公积金管理和试点项目贷款工作开展定期巡查。

　　在高为恒看来，住房公积金贷款支持保障性住房建设最大的风险是项目违约风险。“资金放出去，必须确保能够收回来，在项目的选择上，除了必须符合规定的条件外，柳州也格外小心，共选择了2个经济适用住房项目和1个公共租赁住房项目。经济适用住房的销售周期较短，资金回笼基本不存在压力。而选择一个公共租赁住房项目，则是利用住房公积金贷款在财政资金紧张的时候起到缓解资金压力的作用。”

　　“万一项目出现问题，资金确实无法回收，也有应对的措施。”自治区住房和城乡建设厅相关负责人表示，目前我区几个城市在试点过程中，都采取了抵押担保的方式。南宁市碧翠园小区B组团的业主中房南宁分公司，将位于南宁市中心繁华地段的民族商场作为抵押物，抵押率为67.8%，达到了抵押物足值的要求，而柳州市3个试点项目，均能保证贷款抵押物价值覆盖贷款金额，并且在抵押登记生效后方发放贷款。

　　“从住房城乡建设部到省级监管部门，再到地市各自的措施，至少设置了3重‘保险杠’，资金安全是能得到保证的。”住房城乡建设厅有关负责人表示。

　　3 有效降低建设成本 撬动其他资本参与

　　中房南宁分公司的项目总监莫建雄清楚地记得，碧翠园B组团收到的第一笔贷款是2012年5月31日。他说，对于开发单位而言，能够申请到住房公积金贷款，是一个绝对的利好，“住房公积金个贷利率为4.5%，项目贷款按1.1倍执行，即便如此，利率还是比商业贷款低了2个百分点。”据中房南宁分公司测算，相对于商业贷款，2亿的住房公积金贷款将可节省利息约800万元。

　　公积金援建，既可为住房公积金中心带来增值收益，还撬动了其他资本参与保障房建设。柳州银海小区此前找过商业贷款，都吃了闭门羹。但是，申请到住房公积金贷款之后，作为保障房开发业主单位的柳州经济实用住房发展中心，先后接到多个商业银行的电话，表示愿意支持柳州市其他保障性住房建设。这对正为资金来源头痛的住房保障管理部门来说，无疑是个好消息。

　　作为开发业主，柳州经济实用住房发展中心希望住房公积金贷款支持保障房建设能够进一步扩大。而今年，国家决定扩大棚户区改造范围，广西初步拟定将城中村、旧城改造等纳入棚户区改造范围，并将在2017年前建设约30万套棚户区安置住房。对此，住房城乡建设厅住房公积金监管处负责人表示，下一步将根据住房城乡建设部安排，并结合各市的实际情况，决定是否继续扩大支持范围。

　　事实上，自2009年全国开始试点以来，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设工作一直在小心翼翼地前行。南宁住房公积金管理中心副主任何东就将南宁的试点称为“大姑娘出嫁头一回”，因为南宁也在小心地试点，希望能够积累更多的经验。

　　实际操作中，试点工作也遇到困难。比如，部分标段存在工程滞后问题，影响贷款资金使用进度。同时，对于公积金中心来说，项目贷款试点是一项全新的工作，经验还较为欠缺。

　　“我们是试点，试点总会遇到一些困难。”住房和城乡建设厅有关负责人表示，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设不仅是制度的创新，也是住房公积金监督和管理的突破，让住房公积金从消费领域延伸到生产领域，保持了住房公积金的生命力。

　　记者了解到，截至目前，按照各试点项目开工建设进度，南宁市中房碧翠园小区，柳州市银海小区、百色市静安家园小区共发放了贷款1.12亿元。目前，已经收回贷款利息近70万元。

　　2001-2013年广西保障性住房建设情况

　　20180

　　2001年

　　18350

　　25420

　　2002年

　　23110

　　26260

　　2003年

　　23880

　　34700

　　2004年

　　31550

　　开工套数

　　竣工套数

　　13044

　　2005年

　　23847

　　13559

　　(单位：套)

　　2006年

　　21066

　　制表/何冬玲

　　22654

　　2007年

　　21185

　　27745

　　2008年

　　27564

　　32390

　　2009年

　　56216

　　120800

　　92400

　　2010年

　　319500

　　2011年

　　97774

　　259303

　　2012年

　　139636

　　151353

　　2013年

　　128985