广西:城中村集体建设用地转为国有可用于商业开发

   1月14日，南国早报记者从自治区国土资源厅获悉，《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》（以下简称《意见》）已于近日由该厅制定印发。《意见》对盘活提高存量建设用地利用率给出了多种支持措施，如低效工业地提高容积率，不用增缴土地价款；鼓励城中村改造，将集体建设用地转为国有土地后，可用于商业开发等。

    盘活范围

    闲置和低效利用地

    城市的土地资源越来越紧缺，同时又存在一些利用率低的土地，这是《意见》出台的背景。《意见》明确，城镇存量建设用地指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用土地及利用不充分、不合理、产出低的土地，即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地。主要包括批而未征、征而未供、闲置土地、城镇低效用地等。

    据了解，这些有待提高利用率的土地形成的原因多种多样。如批而未征土地，部分是由于征收工作推进缓慢造成。闲置土地的形成有政府或使用权人两种原因，如道路不通无法开工，属于政府原因；使用权人不按约定日期开工，则属于使用权人的责任。城镇低效用地，主要指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的土地。在城市的老城区，此类土地有较多分布。国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地，以及不符合相关政策的产业用地，则属于低效工业用地。

    政策支持

    提高利用率有优惠

    城中村的土地因各种原因，存在规划混乱、利用率低的问题。《意见》提出，城中村存在生活环境恶化、公共设施需要改造、治安恶化、环境污染等情形之一的，鼓励农村集体经济组织开展更新改造。具体鼓励措施如：符合相关规划的存量集体建设用地，可由原农村集体经济组织申请，经批准征收为国有土地后，再由原农村集体经济组织自行或合作开发，如建设商场等，但不得开发商品住房。同时，布局散乱、设施落后的旧城镇用地，也鼓励原使用权人进行再次开发。为提高利用效率，原使用权人可收购邻近的多宗土地，申请集中连片开发利用。开发范围内的边角地、夹心地、插花地等，在符合规划的前提下，也可通过位置调换、归并等方式调整、集中使用。

    低效工业用地的盘活利用也有优惠措施。在符合规划的前提下，原使用权人可申请开展改造。如办理相关手续后，可改为经营性用地，用于建设住宅、商业、办公等类型项目。如继续用于工业，则鼓励提高容积率。一般提高土地容积率须增缴土地价款，但上述情况下的不需要增缴。此外，闲置土地的使用权人，可依法申请转让使用权重新开发，但转让前须接受处罚。如不愿意转让，则按相关规定进行处置。

    兼顾公益

    优先建设公共设施和保障房

    《意见》还提出了一些灵活可行的盘活措施。比如除土地使用权人外，还鼓励社会资金参与盘活。政府可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业承担拆迁工作，拆迁费用可从土地出让金中支付补偿。为鼓励城中村改造，可适当提高对原农村集体经济组织的补偿标准。

    城中村、旧城镇建设用地，有很多处在城市老城区，其中一些周边已是高楼林立。这些土地盘活后，会不会都用于开发高收益的商场、商品房？对此《意见》明确，盘活的建设用地要优先安排用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共设施建设，促进文化遗产和历史文化建筑保护。对用于经营性房地产开发的项目，可强制配建一定比例保障性住房。为避免出现“强制盘活”，《意见》还强调要保障原土地使用权人的合法权益。原使用权人不同意的，不能强制实施。相关改造规划、拆迁安置、收益分配等方案，也要依法进行听证论证，平等协商确定后向社会公告。